БАЗОВЫЕ ВЕЩИ
Односторонний акт по ДДУ — документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства покупателю без его прямого участия, то есть в одностороннем порядке. Эта мера была придумана в первую очередь для того, чтобы строительные компании могли защитить свои права в случае, когда недобросовестные дольщики пытаются долгое время избегать приемки квартиры с целью увеличения суммы неустойки.
Но участились ситуации, когда застройщики без уважительной на то причины пользуются данным способом и направляют дольщикам односторонние акты, пытаясь передать квартиру или нежилую площадь с некоторыми нарушениями, которые они не желают исправлять. Как избежать этого и не получить односторонний акт без причины, а также в случае необходимости без проблем оспорить его? Расскажем в нашей статье.
Для начала разберем несколько важных правил, которые обязательно нужно знать каждому участнику долевого строительства:
- застройщик не может передавать вам объект до официального ввода дома в эксплуатацию, дата должна быть указана в договоре. Какие-либо передаточные акты до сдачи многоквартирного дома просто незаконны
- застройщик должен в обязательном порядке сообщить вам о том, что строительство завершилось и пригласить на приемку
Здесь есть нюансы, так как своевременное уведомление дольщика — это важный этап перед началом приемки квартиры. Обычно застройщик отправляет сообщение по адресу покупателя, который был изначально указан в договоре долевого участия, поэтому при смене места жительства, нужно обязательно уведомить строительную компанию о переезде.
Ведь если письмо придет по указанному старому адресу, а вас там не будет, то это не проблема застройщика. В этом случае вы все равно будете считаться уведомленными и данный момент не будет смягчающим обстоятельствам при обращении в суд.
КАК И В КАКИЕ СРОКИ СТРОИТЕЛЬНАЯ ДОЛЖНА УВЕДОМИТЬ ВАС О ЗАВЕРШЕНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА?
В договоре ДДУ обычно указывается два срока — дата завершения строительства и дата передачи. И если в договоре был установлен срок передачи, застройщик должен отправить письмо не позднее, чем за месяц до назначенной даты. Если в ДДУ есть пункт о сроках начала приемки, то за 14 дней до ее начала. Именно застройщик должен соблюдать данные сроки и вовремя уведомить покупателя.
В случае, если вы так и не дождались сообщения от застройщика, а срок передачи уже близится или вовсе истек, то вы можете самостоятельно написать письмо строительной компании с просьбой уточнить сроки и другие нюансы. Это действие может помочь вам в дальнейшем в суде, если вы планируете признавать односторонний акт незаконным.
КАК ПРОИСХОДИТ ПРОЦЕСС ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ?
Процесс передачи квартиры покупателю выглядит следующим образом:
- в первую очередь нужно записаться на приемку объекта, сразу после уведомления от застройщика
- приехать в нужный день и время на объект и осмотреть его, если недостатков не обнаружено, то подписать сразу же передаточный акт. Если есть недостатки, то они фиксируются в акте осмотра
- как только застройщик устранит эти недостатки, подписывается передаточный акт
Часто возникает ситуация, когда покупатель приходит на приемку и сильно разочаровывается от того, что ожидания абсолютно не соответствуют действительности. Недостатки могут оказаться как незначительными, типа нескольких царапин на окнах, так и вполне серьезными, например, кривые стены и полы. В таком случае дольщику нужно обязательно требовать составление акта осмотра и указать там все недостатки, которые были замечены.
Однако, многие представители застройщика всеми силами стараются избегать данного шага или пытаются убедить покупателя сразу подписать передаточный акт и на словах обещают исправить недостатки, при этом не давая никаких гарантий. Тогда покупателю необходимо составить претензию застройщику, указав там все выявленные недостатки и отправить ее почтой с описью.
КОГДА ЗАСТРОЙЩИК НА САМОМ ДЕЛЕ ИМЕЕТ ПРАВО СОСТАВИТЬ ОДНОСТОРОННИЙ АКТ?
По нижеперечисленным причинам застройщик вправе составить односторонний акт и направить его дольщику:
- только после истечения двух месяцев со дня передачи объекта, который указан в договоре, и если дольщик без причин все это время отказывается принимать квартиру
- если у дольщика нет доказательств и акта осмотра с перечисленными недостатками или в процессе приемки покупатель не потребовал составить акт осмотра, то в дальнейшем отказ подписать передаточный акт с его стороны будет считаться неуважительным
Частое явление, когда представитель не хочет признавать перечисленные недостатки существенными, поэтому предлагает сразу же подписывать передаточный акт. Однако, до этого момента покупатель может требовать составление документа, в котором указываются все недочеты. Вы же имеете полное право отказываться подписывать передаточный акт до устранения всех перечисленных пунктов в разумный срок.
Важно знать: после подписания акта передачи объекта без указания недостатков будет считаться, что вы получили ключи от квартиры и строительная компания выполнила условия со своей стороны. Также после получения одностороннего акта для застройщика прекращается начисление неустойки за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию, если она есть.
Возможно ли оспорить односторонний акт?
Да, можно обратиться в суд и признать его неправомерным. Важно собрать все доказательства и причины, по которым вы не приняли объект, и особо подчеркнуть, что из-за имеющихся недостатков квартира не пригодна для жизни и в ней в любом случае придется делать ремонт. Можно в судебном порядке попросить провести строительно-техническую экспертизу, чтобы специалисты без предвзятости оценили объект.
Значительную роль играют и письма, которые, например, направлял вам застройщик о завершении строительства или которые вы сами писали с просьбой уточнить сроки. Если вы при приемке квартиры пользовались услугами специалиста, то его заключение может также сыграть большую роль.
Оспаривание одностороннего акта — сложный и трудоемкий процесс, но при грамотном его проведении, правда встанет на сторону дольщика.
Юристы СДМ всегда готовы помочь решить проблемы, возникающие при приемке квартиры. Просто оставьте заявку, нажав «Получить консультацию» — мы найдем решение!
