БАЗОВЫЕ ВЕЩИ
У себя в голове стоит разделять два понятия — срок подписания акта приема-передачи квартиры и срок сдачи дома в эксплуатацию.
Срок подписания акта приема-передачи квартиры, по сути, является датой передачи ключей. Обычно в договоре с застройщиком указывается именно эта дата. Когда вы подписываете акт, квартира становится вашей, и вы можете приступать к переезду.
Срок сдачи дома в эксплуатацию определяет дату, к которой строительство дома должно быть завершено и готово для заселения.
ЧТО НАМ ГОВОРИТ ЗАКОН?
Регулирует эти юридические отношения Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Согласно ему, если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи больше, чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, то вы можете потребовать неустойку.
Но у застройщиков есть одна хитрость. Если они понимают, что сдача переносится, то они могут направить вам дополнительное соглашение к действующему договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или договору купли-продажи. При подписании такого документа вы теряете возможность получить неустойку, так как фактически соглашаетесь на новый срок передачи ключей. Это ваше право подписывать или нет, но не обязанность.
Отдельно стоит отметить, что вы как участник долевого строительства можете отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги, если срок сдачи переносится более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре. Однако расторгнуть договор — не всегда верное решение. Иногда лучше не делать этого, если дом находится в финальной стадии готовности, а на стройплощадке идет бурная работа. Ведь расторжение договора может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется после его сдачи.
КАК ПОЛУЧИТЬ НЕУСТОЙКУ?
Существуют два способа получения неустойки от застройщика: прямое обращение к застройщику и, если он откажет в выплате, обращение в суд для принудительного взыскания.
Первый вариант, безусловно, более предпочтителен. Разумнее всего попытаться договориться с застройщиком напрямую. Как это можно сделать? Необходимо отправить застройщику претензию, требуя выплаты неустойки за нарушение сроков. Если это не даст результатов, то придется обратиться в суд. В этом случае потребуется иметь копию претензии к застройщику, исковое заявление и копии всех связанных сделкой документов.
Важно отметить, что в период рассмотрения судом искового заявления о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается.
Для расчета размера неустойки существует специальная формула:
Размер компенсации = (стоимость квартиры по договору) х (количество дней просрочки) / 150 х (ключевая ставка Центрального Банка РФ на день исполнения обязательств).
Кроме того, в качестве покупателя вы имеете право на компенсацию морального ущерба и расходы на услуги юриста. Однако важно заявить о таких требованиях заранее, иначе суд может принять решение о возмещении только фактически понесенных расходов в связи с просрочкой.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ?
Вам нужно оформить квартиру в собственность, а затем когда вам нужно будет документально подтвердить целевое использование кредита, то укажите, что застройщик срывает сроки сдачи дома. Для того чтобы продлить сроки предоставления документов, достаточно подать заявление о продлении сроков и приложить соответствующие документы, подтверждающие нарушение сроков со стороны застройщика.
Вот список документов, которые обязательно требуется подготовить и предоставить в банк:
- заявление от заемщика (или титульного созаемщика)
- копию паспорта заемщика (или титульного созаемщика)
Кроме того, могут помочь бумаги, подтверждающие нарушение сроков:
- дополнительное соглашение к договору, которое отражает перенос сроков строительства
- письмо от застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- письмо от органов, занимающихся государственной регистрацией прав на недвижимость
- решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление с отметками суда
Возможно могут потребоваться и другие документы, что лучше уточнить в самом банке. Главное здесь не тянуть и предупредить банк как можно раньше.
Юристы СДМ всегда готовы помочь решить проблемы, возникающие в процессе долевого строительства. Просто оставьте заявку, нажав «Получить консультацию» — мы найдем решение!
